zu BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14.

 

Es liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer «Bedarfsvorschau» erkennbar gewesen wäre, er aber bei Vertragsschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.02.2015 hervor, mit dem eine Entscheidung des Landgerichts Mannheim aufgehoben wurde. Das LG muss jetzt erneut über die auf den Eigenbedarf eines heranwachsenden Kindes gestützte Eigenbedarfskündigung entscheiden (Az.: VIII ZR 154/14).

 

Mieter widerspricht Kündigung wegen Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs

Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14.04.2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28.02.2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.05.2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18.07.2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

 

LG erachtet Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs für unwirksam

Der daraufhin vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei jedenfalls wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

 

BGH: Mieter grundsätzlich zumindest über Aussicht begrenzter Mietdauer aufzuklären

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte jetzt Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das LG. Der BGH hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liege nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

 

Vermieter kann über sein Eigentum innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei bestimmen

Kein Rechtsmissbrauch liege dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – «Bedarfsvorschau» erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen sei, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen habe. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringe ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft habe und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen könne. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende - Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

 

Gesamtumstände zu würdigen

Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende – Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, dürfe allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr komme es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei könne auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden würden.

 

Berufungsgericht muss erneut entscheiden

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer «Bedarfsvorschau» trifft, stelle den Mieter nicht schutzlos, betont der BGH. Wolle er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, könne er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. Der Rechtsstreit wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen – Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB) getroffen werden können.

 

beck-aktuell-Redaktion, Verlag C.H. Beck, 4. Februar 2015.

 

BGH: Kündigung durch Vermieter wegen bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogenen Eigenbedarfs nicht rechtsmissbräuchlich

 

Rechtsanwaltskanzlei Minas

Hermann-Steinhäuser-Str.43-47

63065 Offenbach am Main

Telefon: +49(0)69 95 64 97 86

Fax: +49(0)69 95 64 97 85

kontakt@ kanzlei-minas.de

Bürozeiten

Montag - Freitag

09:00 Uhr - 13:00 Uhr und

14:00 Uhr - 18:00 Uhr

sowie nach telefonischer Vereinbarung.

Copyright © 2019 Rechtsanwaltskanzlei Minas. Site Designed by I-POP DESIGN. All Rights Reserved.